- 买房的第一份大文件叫 Perjanjian Jual dan Beli（简称 SPA），里面写的是：买什么、多少钱、什么时候付、什么时候交房、出了问题怎么办。
- 结构跟租约相近：Penjual（卖方）/ Pembeli（买方）→ Klausa 编号，语言也是 hendaklah、tertakluk kepada、dengan ini。
- 关键概念：deposit（订金）、baki harga belian（尾款）、tarikh penyempurnaan（完成交割日）、pemilikan kosong（空屋交付）。
- 参考资料指出，买方通常要先准备约 10% 的首付，其余靠贷款；具体金额和期限以合约为准。
- 这篇用一份自写的虚构合约节选拆解，适合准备买房的学习者。
- 本文只教语言，不是法律意见；签任何买卖合约前请咨询律师。
原文
示范合约为学习用途自写，人名、地址、金额均为虚构，是简化的示范，不是完整的买卖合约，也不构成法律意见。
PERJANJIAN JUAL DAN BELI (CONTOH)
Dibuat antara:
(1) TAN AH KOW ("Penjual");
(2) LIM MEI LING ("Pembeli").
Klausa 1: Harta
Penjual bersetuju menjual dan Pembeli bersetuju membeli harta beralamat
No. 8, Jalan Contoh 2, Taman Sri Contoh ("Harta") pada harga
RM500,000 ("Harga Belian").
Klausa 2: Bayaran
(a) Deposit sebanyak RM50,000 hendaklah dibayar semasa perjanjian ini
ditandatangani.
(b) Baki Harga Belian sebanyak RM450,000 hendaklah dibayar dalam tempoh
tiga (3) bulan dari tarikh perjanjian.
Klausa 3: Pemilikan Kosong
Penjual hendaklah menyerahkan pemilikan kosong Harta kepada Pembeli
selepas bayaran penuh dibuat.
Klausa 4: Kegagalan Membayar
Jika Pembeli gagal membayar baki dalam tempoh yang ditetapkan, Penjual
berhak menamatkan perjanjian ini dan menjadikan deposit sebagai ganti
rugi tertentu.
Klausa 5: Kegagalan Menyerahkan Pemilikan
Jika Penjual gagal menyerahkan pemilikan kosong, Pembeli berhak
mendapat semula deposit dan menuntut ganti rugi.文件
标注：perjanjian jual beli（房屋买卖合约）示范文件上的要点，已编号标出
示范
PERJANJIAN JUAL DAN BELI (CONTOH)
Dibuat antara:
(1) TAN AH KOW ("Penjual");
(2) LIM MEI LING ("Pembeli").
Klausa 1: Harta
Penjual bersetuju menjual dan Pembeli bersetuju membeli harta beralamat
No. 8, Jalan Contoh 2, Taman Sri Contoh ("Harta") pada harga
RM500,000 ("Harga Belian").
Klausa 2: Bayaran
(a) Deposit sebanyak RM50,000 hendaklah dibayar semasa perjanjian ini
ditandatangani.
(b) Baki Harga Belian sebanyak RM450,000 hendaklah dibayar dalam tempoh
tiga (3) bulan dari tarikh perjanjian.
Klausa 3: Pemilikan Kosong
Penjual hendaklah menyerahkan pemilikan kosong Harta kepada Pembeli
selepas bayaran penuh dibuat.
Klausa 4: Kegagalan Membayar
Jika Pembeli gagal membayar baki dalam tempoh yang ditetapkan, Penjual
berhak menamatkan perjanjian ini dan menjadikan deposit sebagai ganti
rugi tertentu.
Klausa 5: Kegagalan Menyerahkan Pemilikan
Jika Penjual gagal menyerahkan pemilikan kosong, Pembeli berhak
mendapat semula deposit dan menuntut ganti rugi.
- 1bersetuju menjual … bersetuju membeli双方同意买卖，是合约的核心
- 2Deposit RM50,000订金，这里是买价的 10%
- 3hendaklah dibayar semasa perjanjian ini ditandatangani必须在签约时付
- 4Baki RM450,000 dalam tempoh tiga (3) bulan尾款在 3 个月内付清，通常靠贷款支付
- 5pemilikan kosong房子要腾空（没有租客、没有旧主的东西）交给买方
- 6selepas bayaran penuh dibuat付清全款之后才交
- 7gagal membayar baki dalam tempoh没在期限内付尾款
- 8menjadikan deposit sebagai ganti rugi tertentu订金被没收作为约定赔偿金
- 9gagal menyerahkan pemilikan kosong没能交出空屋
- 10mendapat semula deposit dan menuntut ganti rugi买方可以拿回订金并索赔
示范内容为学习用途自写，人名、金额、日期均为虚构；真实文件以官方或原件为准。
生词表
| 马来语 | 本地发音 | 英文 | 中文 |
|---|---|---|---|
| perjanjian jual dan beli | PER-JAN-JI-AN JU-AL DAN BE-LI | sale and purchase agreement | 买卖合约 |
| penjual | PEN-JU-AL | seller | 卖方 |
| pembeli | PEM-BE-LI | buyer | 买方 |
| harta | HAR-TA | property | 房产 |
| harga belian | HAR-GA BE-LI-AN | purchase price | 买价 |
| deposit | DE-PO-SIT | deposit | 订金 |
| baki harga belian | BA-KI HAR-GA BE-LI-AN | balance of purchase price | 尾款 |
| bayaran penuh | BA-YA-RAN PE-NUH | full payment | 全额付款 |
| pemilikan kosong | PE-MI-LI-KAN KO-SONG | vacant possession | 空屋交付 |
| menyerahkan | ME-NYE-RAH-KAN | hand over | 交付 |
| kegagalan | KE-GA-GA-LAN | failure | 违约、未能 |
| menamatkan | ME-NA-MAT-KAN | terminate | 终止 |
| ganti rugi | GAN-TI RU-GI | damages / compensation | 赔偿 |
| ganti rugi tertentu | GAN-TI RU-GI TER-TEN-TU | liquidated damages | 约定赔偿金 |
| berhak | BER-HAK | entitled | 有权 |
| menuntut | ME-NUN-TUT | claim | 要求 |
逐段解读
Klausa 1：房产和价格
- ("Harta")、("Harga Belian")：括号加引号是定义词，之后的全文都用简称，看到大写就回头找定义。
- bersetuju menjual … bersetuju membeli：双方同意买卖，是合约的核心。
Klausa 2：付款
- Deposit RM50,000：订金，这里是买价的 10%。
- hendaklah dibayar semasa perjanjian ini ditandatangani：必须在签约时付。
- Baki RM450,000 dalam tempoh tiga (3) bulan：尾款在 3 个月内付清，通常靠贷款支付；所以贷款批准的时间要对得上这个期限（见「读懂surat-tawaran-pembiayaan」）。
Klausa 3：空屋交付
- pemilikan kosong：房子要腾空（没有租客、没有旧主的东西）交给买方。
- selepas bayaran penuh dibuat：付清全款之后才交。
Klausa 4：买方违约
- gagal membayar baki dalam tempoh：没在期限内付尾款。
- menjadikan deposit sebagai ganti rugi tertentu：订金被没收作为约定赔偿金。这是买方最大的风险，所以必须确保贷款能及时批下来。
Klausa 5：卖方违约
- gagal menyerahkan pemilikan kosong：没能交出空屋。
- mendapat semula deposit dan menuntut ganti rugi：买方可以拿回订金并索赔。
- 观察：买卖双方违约的后果对称，这样才公平。
阅读合约的窍门
- 先找数字：价格、订金、尾款、期限。
- 再找后果：违约怎么办。
- 涉及大金额时，请律师核对。
常用表达
| 表达 | 用法 |
|---|---|
| bersetuju menjual / membeli | 同意出售 / 购买 |
| hendaklah dibayar … | 必须支付 |
| dalam tempoh … dari tarikh perjanjian | 自合约日起……内 |
| berhak menamatkan | 有权终止 |
| ganti rugi | 赔偿 |
以官方为准： 示范价格、订金比例和付款期限是虚构的。真实合约的金额、期限和各项税费（例如印花税），以正式合约、律师意见和官方机构（LHDN、各州土地部门）的最新规定为准。
学习重点
- 买卖合约看五项：价格、订金、尾款期限、交房条件、违约后果
- pemilikan kosong = 空屋交付
- deposit 可能被没收（买方违约），所以要确认贷款时间
- 定义词（括号引号）要回头找定义
Sources
参考资料：