- 房贷批准信不是「批准」两个字就完事：贷多少、几年、利率怎么算、提早还清要不要罚，全在信里。
- 关键词：margin pembiayaan（贷款成数）、tempoh pembiayaan（贷款期限）、kadar faedah（利率）、ansuran bulanan（月供）、penalti penyelesaian awal（提前还款罚金）。
- 参考资料指出，多数银行对首套住宅的贷款成数不超过约 90%（也就是首付约 10%），期限不超过 35 年或借款人 70 岁，以先到者为准；很多贷款有 3–5 年的锁定期，期内提前还清要罚。这些数字各银行不同。
- 这篇用一份自写的虚构批准信拆解，适合准备买房或需要读懂房贷文件的学习者。
- 本文只教语言，不是财务或法律意见；签任何贷款文件前请自己核对并咨询专业人士。
原文
示范批准信为学习用途自写，银行、姓名、利率、金额均为虚构，不代表任何银行的真实产品。
BANK CONTOH BERHAD (CONTOH)
Tarikh: 1 September 2026
Cik Lim Mei Ling,
SURAT TAWARAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN
Dengan hormatnya kami merujuk kepada permohonan pembiayaan tuan/puan.
2. Kami dengan ini menawarkan kemudahan pembiayaan dengan terma
seperti berikut:
Harta : No. 8, Jalan Contoh 2, Taman Sri Contoh
Harga belian : RM500,000
Margin pembiayaan: 90% (RM450,000)
Tempoh pembiayaan: 30 tahun
Kadar faedah : 4.5% setahun (kadar terapung)
Ansuran bulanan : anggaran RM2,280
3. Tawaran ini tertakluk kepada:
(a) Perjanjian Jual dan Beli yang lengkap dan disetem;
(b) Perjanjian Pembiayaan ditandatangani;
(c) Penilaian harta yang memuaskan.
4. Penyelesaian awal dalam tempoh tiga (3) tahun pertama boleh
dikenakan penalti sebanyak 3% daripada baki pembiayaan.
5. Tawaran ini sah untuk tempoh tiga puluh (30) hari dari tarikh surat.
Sekian.
Yang benar,
(PEGAWAI PEMBIAYAAN)文件
标注：surat tawaran pembiayaan（房贷批准信）示范文件上的要点，已编号标出
示范
BANK CONTOH BERHAD (CONTOH)
Tarikh: 1 September 2026
Cik Lim Mei Ling,
SURAT TAWARAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN
Dengan hormatnya kami merujuk kepada permohonan pembiayaan tuan/puan.
2. Kami dengan ini menawarkan kemudahan pembiayaan dengan terma
seperti berikut:
Harta : No. 8, Jalan Contoh 2, Taman Sri Contoh
Harga belian : RM500,000
Margin pembiayaan: 90% (RM450,000)
Tempoh pembiayaan: 30 tahun
Kadar faedah : 4.5% setahun (kadar terapung)
Ansuran bulanan : anggaran RM2,280
3. Tawaran ini tertakluk kepada:
(a) Perjanjian Jual dan Beli yang lengkap dan disetem;
(b) Perjanjian Pembiayaan ditandatangani;
(c) Penilaian harta yang memuaskan.
4. Penyelesaian awal dalam tempoh tiga (3) tahun pertama boleh
dikenakan penalti sebanyak 3% daripada baki pembiayaan.
5. Tawaran ini sah untuk tempoh tiga puluh (30) hari dari tarikh surat.
Sekian.
Yang benar,
(PEGAWAI PEMBIAYAAN)
- 1Harga belian RM500,000 / Margin 90% (RM450,000)买价 50 万，银行贷 90%，也就是你要自己出约 10 万（首付）
- 2Tempoh pembiayaan 30 tahun还款期 30 年，越长月供越低，但总利息越多
- 3Kadar faedah 4.5% setahun (kadar terapung)浮动利率，随市场利率变动，月供或还款期可能变化
- 4Ansuran bulanan anggaran RM2,280月供的估计值（anggaran），实际金额以贷款协议为准
- 5tertakluk kepada (a)(b)(c)批准有条件：买卖合约要完整并缴好印花税、贷款协议要签、估价要令人满意
- 6penyelesaian awal dalam tempoh tiga (3) tahun pertama … penalti 3% dar头三年内提前还清要罚余额的 3%
- 7sah untuk tempoh 30 hari30 天内没有接受，批准信过期
示范内容为学习用途自写，人名、金额、日期均为虚构；真实文件以官方或原件为准。
生词表
| 马来语 | 本地发音 | 英文 | 中文 |
|---|---|---|---|
| surat tawaran | SU-RAT TA-WA-RAN | offer letter | 批准信 |
| pembiayaan perumahan | PEM-BI-A-YA-AN PE-RU-MA-HAN | housing financing | 房贷 |
| kemudahan pembiayaan | KE-MU-DA-HAN PEM-BI-A-YA-AN | financing facility | 贷款额度 |
| terma | TER-MA | terms | 条款 |
| harta | HAR-TA | property | 房产 |
| harga belian | HAR-GA BE-LI-AN | purchase price | 买价 |
| margin pembiayaan | MAR-GIN PEM-BI-A-YA-AN | financing margin | 贷款成数 |
| tempoh pembiayaan | TEM-POH PEM-BI-A-YA-AN | financing period | 贷款期限 |
| kadar faedah | KA-DAR FA-E-DAH | interest rate | 利率 |
| kadar terapung | KA-DAR TE-RA-PUNG | floating rate | 浮动利率 |
| ansuran bulanan | AN-SU-RAN BU-LA-NAN | monthly instalment | 月供 |
| tertakluk kepada | TER-TA-KLUK KE-PA-DA | subject to | 以……为条件 |
| penilaian harta | PE-NI-LA-IAN HAR-TA | property valuation | 房产估价 |
| penyelesaian awal | PE-NYE-LE-SA-IAN A-WAL | early settlement | 提前还清 |
| penalti | PE-NAL-TI | penalty | 罚金 |
| baki pembiayaan | BA-KI PEM-BI-A-YA-AN | outstanding financing | 贷款余额 |
逐段解读
贷款条款（第 2 段）
- Harga belian RM500,000 / Margin 90% (RM450,000)：买价 50 万，银行贷 90%，也就是你要自己出约 10 万（首付）。
- Tempoh pembiayaan 30 tahun：还款期 30 年，越长月供越低，但总利息越多。
- Kadar faedah 4.5% setahun (kadar terapung)：浮动利率，随市场利率变动，月供或还款期可能变化。这是示意数字。
- Ansuran bulanan anggaran RM2,280：月供的估计值（anggaran），实际金额以贷款协议为准。
条件（第 3 段）
- tertakluk kepada (a)(b)(c)：批准有条件：买卖合约要完整并缴好印花税、贷款协议要签、估价要令人满意。任何一项过不了，批准就可能失效。
提前还清罚金（第 4 段）
- penyelesaian awal dalam tempoh tiga (3) tahun pertama … penalti 3% daripada baki：头三年内提前还清要罚余额的 3%。这就是「锁定期」。如果想换银行（refinance），要先算清这笔罚金划不划算。
有效期（第 5 段）
- sah untuk tempoh 30 hari：30 天内没有接受，批准信过期。
读房贷信时要问清楚
- 浮动还是固定利率？基准利率是什么？
- 有没有强制买保险、手续费、律师费？
- 锁定期几年？罚金怎么算？
- 每月月供占收入多少，是否负担得起？
常用表达
| 表达 | 用法 |
|---|---|
| menawarkan kemudahan pembiayaan | 提供贷款额度 |
| dengan terma seperti berikut | 条款如下 |
| tertakluk kepada … | 以……为条件 |
| dikenakan penalti … | 收取罚金 |
| sah untuk tempoh … | 有效期为…… |
以官方为准： 示范利率、月供和贷款成数是虚构的。真实的贷款成数、利率、锁定期和提早还款罚款，每家银行、每个时期都不同，以银行出具的正式批准信和贷款协议为准，也可以到银行官方网站和 Bank Negara Malaysia 核对。
学习重点
- 房贷信关键数字：成数、期限、利率类型、月供、锁定期罚金
- kadar terapung = 浮动利率，会变
- 批准是有条件的（tertakluk kepada）
- 想提前还清或换银行，先看 penalti penyelesaian awal
- 批准信有有效期
Sources
参考资料：